Sector inmobiliario en tiempos del Covid-19

Si hay un sector que en los últimos días ha sido objeto de análisis y revisión, es el sector inmobiliario.

En primer lugar, la actividad arrendadora se ha encontrado en el ojo del huracán, precisamente por tratarse de una obligación de tracto sucesivo, como sucede con el pago recurrente -mes a mes- de las cuotas de administración en edificios, centros comerciales u otras copropiedades, para garantizar el adecuado funcionamiento operativo de la propiedad horizontal, lo que determina un compromiso constante en el tiempo por varios meses, o hasta el vencimiento de una relación contractual.

Lo obligación contraída mediante los contratos de arrendamiento con duraciones que pueden ser por periodos cortos o incluso por más de un año cuando se trata especialmente de contratos de local comercial, son erogaciones inaplazables en condiciones normales, que ahora parecieran interrumpirse en forma irresistible para muchos.

El impacto en términos generales ha permeado diferentes sectores de la economía y el sector inmobiliario es uno de los actores más golpeados. Puede decirse que el 90% de la economía está pasando por un mal momento.

La actividad inmobiliaria que abarca la administración, el comercio y la transacción de inmuebles en planos, en pre-construcción, nuevos o usados, tendrá importantes afectaciones en el corto, mediano y largo plazo.

En el corto plazo, podemos señalar que la incertidumbre respecto de la duración o prolongación de la pandemia, como consecuencia del implacable Coronavirus que ha tocado la tierra en múltiples latitudes, es uno de los factores que en este momento enfrenta los intereses de propietarios y de arrendatarios y por otra parte, afecta el desarrollo de más de 1.900 proyectos de construcción que según Camacol, lamentablemente han tenido que detenerse a lo largo de todo el territorio nacional.

El gobierno se ha pronunciado de manera oportuna y ha emprendido un rápido aprendizaje entorno al invisible enemigo, sin embargo, las medidas adoptadas en la orilla económica siempre serán insuficientes. Los recursos son finitos y más cuando es en condiciones de parálisis.

Solamente el dinero que circula por concepto de arrendamientos alrededor del país, asciende a 3 billones de pesos mensuales y cerca del 65% de los inmuebles colocados en arrendamiento, derivan el único sustento de otras familias -propietarios- que no tienen otra fuente de ingresos diferente a ésta.

Lo anterior, ya supone un choque, que inmobiliarias, corredores y arrendadores -incluidos propietarios- nos ha correspondido atender, buscando evaluar la condición de cada arrendatario y propietario y de allí generar los mejores escenarios para aliviar la fiebre no como consecuencia del Covid 19, sino de la condición económica de cada una de las partes, con diferentes necesidades y afanes en tiempos de crisis.

De la agilidad con la que atendamos estos acuerdos entre las partes involucradas, dependerá en buena medida el equilibrio del ejercicio arrendador, para no menoscabar el orden y riguroso y porque no, flexible ejercicio económico de la actividad inmobiliaria.

Colombia a diferencia de la región, es un país de arrendatarios, 34 de cada 100 viviendas son ocupadas por arrendatarios, Risaralda es la región número 1 del país con el 44% superando aún a Bogotá, mientras que en el America Latina y Estados Unidos podemos hablar de un porcentaje cercano al 20 o 22%.

Las cifras acabadas de citar pueden generar una mayor sensibilidad en Colombia, donde es evidente, existen menos propietarios. Resultado que en el futuro inmediato debería analizarse dentro de las políticas públicas de acceso a vivienda en el territorio colombiano.

¿Qué va a pasar en el mediano plazo? Hablemos de 4, 5 o 6 meses, realmente para la ciencia es incluso incierto, cualquier vaticinio sería casi que irresponsable para los más expeditos analistas. Atrevámonos a suponer un panorama. Ante el deterioro de la economía a pesar de los modestos alivios de la banca ajustando sus tasas de interés, decisiones en alguna proporción presionadas por los ciudadanos y también por el gobierno, motivarán la demanda de los créditos financieros por personas y PyMEs mientras se nos olvida la crisis, pero en el mediano plazo, los bancos preocupados por su cartera, van a empezar a endurecer sus políticas de crédito e irán ajustando sus tasas, pero hacia arriba, marginando a muchos de éstas posibilidades de financiación.

Es evidente que la economía se mueve en medio de un “tire y afloje”, toda vez que las entidades financieras también tienen límites y si no hay consumo -demanda agregada- la economía se desacelera y las empresas y particulares vamos a empezar a incumplir las obligaciones adquiridas.

En las circunstancias anteriores, ante el desgaste de la economía y todo su aparato productivo, el inevitable desempleo a tasas posiblemente del 20%, van a terminar por acelerar la finalización de múltiples contratos de arrendamiento de uso comercial y detrás de estos, los de vivienda urbana en medio de un drama.

El fenómeno acabado de citar aumentará la oferta de inmuebles en el mercado y por consiguiente, su precio se verá expuesto a la baja y de alguna manera también se propiciará el recálculo de algunos contratos para impedir que se dispare la vacancia de inmuebles.

Si la economía no logra medianamente recomponerse para el segundo semestre del año 2020, para el largo plazo los efectos del virus asiático, removerán nuestras finanzas a lo largo de todo el 2021 y el año que transcurre, pasará a la historia como uno de los episodios más escabrosos de la economía moderna.

Veo con preocupación demasiadas noticias relacionadas con la estadística epidemiológica y demás pronósticos, preparación y alistamiento de la logística sanitaria, pero muy poca difusión acerca de los adelantos o avances para la identificación de una vacuna que elimine, o coloque a la humanidad en condiciones de menor indefensión, como las que hasta ahora padecemos. Ojalá sea simplemente una percepción equivocada, apocada por un trabajo silencioso.

El panorama para el sector constructor conexo a la gestión de propiedad raíz es menos alentador y tendrá el gobierno una tarea importante para lograr sacar adelante más de 235.000 viviendas que están en proceso de construcción o de reciente lanzamiento, considerando que el efecto menos optimista estará alrededor de los proyectos no VIS.

Es muy probable y por fortuna lo decimos desde Administra Bienes Raíces, que la actividad no se detenga, seguro sufrirá una desaceleración para lo que es el mercado secundario, pero el intercambio entre compradores y vendedores como en otros renglones de la economía, seguirá presente.

Muy seguramente y dependido del terreno en el que nos movamos y de la agilidad con la que lo hagamos, veremos más o menos oportunidades para cada una de nuestras realidades, ojalá superando el pánico y asumiendo con determinación los nuevos desafíos que desde ahora tenemos.

JUAN DIEGO RESTREPO H.
Administra Bienes Raíces SAS – Inmobiliaria
#ArriendaCompraVende