Precios de la propiedad raíz después del 2020

Cuando nos consultan o preguntan por el precio de un inmueble, la primera respuesta o impresión que compartimos, hace referencia a una evidente alteración del mercado.

Hasta antes del año 2020, era muy simple estimar el precio de un inmueble y los márgenes de error nunca superaban el 10%, una diferencia que, sin menor reparo, podía aceptarse incluso entre profesionales de la tasación inmobiliaria. 

Pero las circunstancias a nivel global y local han alterado ese panorama relativamente estable. Los analistas económicos hablan de las fluctuaciones cíclicas o irregulares y específicamente para el momento que nos ocupa, podemos mencionar que estamos frente a un evento irregular. Es obvio que los precios de la finca raíz  necesariamente están asociados al momento económico de un país o una región; y sin duda, Colombia no es la excepción.

Para Administra Bienes Raíces ha sido un reto enfrentar esta nueva circunstancia de la mano de nuestros clientes; y conocer la oferta principalmente en la ciudad de Manizales de más de 10.000 inmuebles en la última década, nos ha permitido navegar la industria de la propiedad raíz local con solvencia sobre el comportamiento del sector, para hoy opinar sobre su irregularidad.

Para ilustrar, algunos casos que han llamado la atención respecto del cambio brusco en los cánones, aportamos el de un cliente en la ciudad de Manizales, que pasó de pagar un arrendamiento de $550.000 en el barrio Chipre a un canon de $1.100.000 en el sector de Niza (contiguo al barrio la Sultana), su efecto inflacionario le representó un 100%, muy lejos del 13,12% que fue el indicador nacional. 

Después del 2020, hemos conocido inmuebles ofertados en $500 millones al lado de otros de $600 millones -ambos idénticos- que igual han terminado por colocarse en el mercado, incluso en un  tiempo menor que los primeros. 

Inmuebles por ejemplo, que en época de post pandemia finalizaban contratos con cánones de arrendamiento de $1.000.000, por cuenta de la inflación se han arrendado o colocado de nuevo en $1.400.000, bajo la siguiente argumentación: "Si la inflación es del 13,12% el nuevo canon se podría estimar en $1.132.000 o $1.150.000 para redondear el número, pero algunos propietarios corrigiendo el precio o alentando el fenómeno de la inflación, sugieren colocarlos en $1.500.000, para luego de una moderada rebaja llegar a $1.400.000; para este caso el ajuste de precios asciende entonces al 40%, más de 25 puntos por encima de la inflación. 

Recientemente hemos observado apartamentos de 1 alcoba en estrato 5 para estrenar en $1.200.000, pero también en $1.470.000 tratándose del mismo edificio o complejo de vivienda.

Escudriñamos la razón… ¡Y ahá!. No hay ningún sustento o argumento técnico diferente al afán de crecer los precios, motivados por al ánimo inflacionario que en muchos casos se genera en los corrillos y en las conversaciones donde muchos de nosotros exclamamos: "Oiga todo esta muy caro".

En los párrafos siguientes mencionaremos algunas de las variables para que comprendamos ahora cuáles son las circunstancias que han propiciado o alterado los precios de la propiedad raíz en los últimos tres años.

El hito más reciente en la historia moderna, señala a la COVID 19 como la enfermedad que desencadenó una pandemia de proporciones nunca antes vista en los últimos 100 años, virus que además de la mortalidad provocada, modificó el estilo de vida, cambió hábitos e impactó inevitablemente las economías alrededor del mundo.

El año 2020 ha sido marcado como un episodio de transición en la historia, ahora podemos hablar de un comportamiento de las economías antes de este periodo y de otro desempeño muy diferente después del mismo. 

De la mano de la emergencia sanitaria, se han suscitado eventos que van desde la inflación de orden global, hasta el mismo fenómeno de la gentrificación que ha generado cambios en el orden económico de ciudades o grandes regiones, que ahora son habitadas por personas con un poder adquisitivo mayor al de la población habitual o nativos de una zona. 

La guerra entre Rusia y Ucrania también según la OMC ha incrementado el precio de los productos básicos y los combustibles (alimentos, energía y fertilizantes para la industria agrícola).

Las cadenas globales de valor -CGV- han aportado su cuota ante la afectación logística que ha hecho más lento el suministro de materias primeras, materiales de construcción, repuestos, abastecimientos e insumos en general.

Por cuenta de la inflación, se han desacelerado las principales economías de las potencias del mundo y se habla de una eventual recesión que amenaza la actividad económica. 

El costo y lento suministro de materias primas para el renglón de la construcción, han ralentizado su dinámica, y puede apreciarse un mercado con altos niveles de demanda para arrendar y/o comprar, pero una disminuida oferta o vitrina de inmuebles, por ejemplo, enero de 2023 ha disminuido hasta en un 50% las ventas de vivienda respecto del año inmediatamente anterior, según lo acaban de expresar Camacol y el portal La Galeria Inmobiliaria.

De acuerdo con la anterior, se observa una clara tendencia que ha alentado la actividad arrendadora y una afectada demanda que ha disminuido el interés en la compra, en parte, ante los altos costos del dinero, que ha duplicado incluso las tasas de interés.

Con este diagnóstico finalizamos nuestra impresión acerca de los precios de la propiedad raíz, déjanos saber qué comentario tienes respecto de los fenómenos anteriormente expuestos.

Juan Diego Restrepo H.
Gerente
Administra Bienes Raíces SAS
#ArriendaCompraVende
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