El fenómeno de la gentrificación en los bienes raíces

Busco apartamento o casa para vivir "bueno, bonito y barato" ¡No tan fácil! 

Antes del año 2020 las 3B's podían ser una realidad, hoy, son una utopía. En nuestro post anterior, hablamos del comportamiento de los precios después del 2020.

La gentrificación es un fenómeno que ha surgido alrededor del mundo y que ya viene afectando principalmente a las economías emergentes, cuyos costos de vida en éstas, representan una oportunidad para atraer a las personas de mayor poder adquisitivo.

Pero ¿Qué es la gentrificación? -El término es relativamente nuevo y empezó a emplearse entre los años de 1963 y 1964, para referirse a una clase social media-baja de origen inglés (gentry).

El término en español se ha referido a una elitización o aburguesamiento por cuenta de la transformación o rehabilitación de una zona, barrio, colonia o ayuntamiento, por mencionar algunas denominaciones, que pueden variar según el país o la región. 

Este proceso ha tenido lugar ante los cambios socio-económicos y el mismo envejecimiento urbanístico que apalanca potenciales renovaciones y la misma transformación en las ciudades; puede originarse localmente, esto es, dentro de una ciudad o un país, pero también puede producirse por el tránsito migratorio de un país a otro.

Ejemplo: Ana venía arrendando su casa en un Conjunto Cerrado en $1.700.000, pero su vecina la arrendó recientemente a un extranjero en $2.500.000, éste a su vez le comentó a esta vecina que tenía un amigo en Suecia que deseaba vivir en Colombia y que podía pagar $3.000.000, así que se colocaron en contacto y sin conocer la casa -similar a la de Ana- cerraron un negocio donde pagaron todo el año por anticipado. Los extranjeros empezaron a percibir que los alimentos en el supermercado eran muy favorables y con frecuencia se observaban disfrutando de la gastronomía y demás entretenimiento alrededor del complejo residencial que se encontraba moderno y magníficamente equipado.

Según una publicación de la Universidad del Rosario, existen cinco condiciones que pueden representar mejor la presencia de la gentrificación, y que se refiere particularmente al espacio rururbano en los barrios de La Florida (Villamaria-Manizales) y Cerritos Pereira, éstas son:

1. Cambio en la composición social.
2. Renovación o mejoramiento en el urbanismo.
3. Desarrollo económico a partir de la innovación. 
4. Precios elevados de las tierras y la vivienda.
5. Aumento de precio desproporcionado en bienes y servicios.

La gentrificación es entonces un efecto que, para el caso de nuestro mercado, ha generado un impacto inflacionario al alentar la fijación de altos precios especialmente en la industria del arrendamiento. La venta no es ajena, pero las altas tasas de interés ya han creado una barrera y el acceso al crédito y endeudamiento para adquirir vivienda, viene siendo menor en los últimos meses, así que el arrendamiento, es hoy el protagonista.

Pero intentemos comprender cuáles han sido las principales causas que han acelerado la gentrificación, desde Administra Bienes Raíces consideramos tres factores: 

1. La pandemia (COVID 19) podemos señalar que ha sido el mayor detonante para que se desborde y extienda por el mundo el fenómeno de la gentrificación y turistificación, términos que últimamente hemos venido escuchando con más frecuencia.
2. La revolución tecnológica se ha convertido en un enorme facilitador para que proliferen los nómadas digitales o trabajadores a distancia a partir de plataformas, que residen en la nube (cloud computing) con tasas de alta disponibilidad y versatilidad para los usuarios alrededor del mundo, sin importar el dispositivo, la hora y el lugar.
3. Las diferencias en la tasa de cambio, pueden permitirle a una persona duplicar y hasta triplicar sus ingresos en otras regiones o países diferentes al de su origen, con estructuras de costo más bajas, que sin duda logran mejorar su calidad de vida. La inflación que no se apreciaba hace 40 años en Estados Unidos, ha llevado también a una parte de sus habitantes a moverse a otras geografías. Europa tampoco se ha quedado por fuera de la ola inflacionaria.

La conjugación de estos tres elementos o causas han llamado la atención no sólo de los gobiernos locales y nacionales, que hasta ahora no han sabido cómo regular o atender la presencia del fenómeno; también ha despertado el interés de analistas políticos y socioeconómicos, pero, sobre todo, viene afectando las economías locales, cuya única acción temprana ha motivado el desplazamiento casi que forzado a otras zonas o periferia, ante la imposibilidad de permanecer en sus zonas de origen, que hoy le representan mayores costos de vida.

La inflación es transversal a la canasta familiar y según el DANE, la vivienda puede representar entre un 30 y 40% del total de los costos de vida según el estrato socioeconómico, siendo más alto el impacto en los estratos menos favorecidos. Después de la vivienda se agrega la alimentación, educación, salud y otros componentes.

El presente artículo hace referencia precisamente a los efectos que la gentrificación puede provocar en los precios de la propiedad raíz.

Muchos influenciadores en redes sociales han tratado de visibilizar lo que viene sucediendo por ejemplo en Ciudad de México y otras ciudades de este importante país centroamericano, que ahora parece vivir un evento migratorio inverso, de estadounidenses que buscan desplazarse a la República Mexicana, mientras otros -ciudadanos mexicanos- buscan el sueño americano tratando de llegar a EEUU.

En Colombia han sido muy nombrados los casos de Medellín y Cartagena, pero también el Eje Cafetero que hace parte del Paisaje Cultural Cafetero PCC (47 municipios y 412 veredas) ante la calidad de vida que ofrece esta zona a sus visitantes, razón suficiente que hace atractivo e inevitable, que otras personas de afuera lleguen a la región para habitarla y desplazar a los nativos. 

Específicamente los incrementos en los precios de arrendamiento han llegado a niveles superiores al 100%. Lo que antes costaba $1.500.000, ha llegado incluso a niveles de los 3 millones de pesos.

La gentrificación puede ser difícil de regular, algo similar ocurre hoy o sucedió con la globalización a partir del intercambio comercial después de la Segunda Guerra Mundial, para algunos podrá ser una oportunidad, para otros una verdadera amenaza. 

Déjanos tus comentarios o experiencia respecto del presente fenómeno.

Juan Diego Restrepo H.
Gerente
Administra Bienes Raíces SAS
#ArriendaCompraVende
LinkedIn ABR