¿Cuántos precios puede tener un inmueble?

En principio podríamos decir que el precio de una propiedad, es el que el mercado esté dispuesto a pagar por ésta; sin embargo, con base en la experiencia de nuestra operación comercial, podemos decir que un inmueble puede tener hasta cinco precios diferentes.
 

Avalúo catastral:

El más tangible o al menos fácil de evidenciar, es el del avalúo catastral; sin embargo, este precio en la mayoría de los casos, está muy por debajo del valor comercial del inmueble.

Este valor por lo general es el resultado de tasar el valor de los terrenos y los costos directos de las construcciones que se han agregado al terreno o lote.

Avalúo comercial:

Ante la imposibilidad de las instituciones gubernamentales, de actualizar los precios de los predios -muchos lo consideran una ventaja para pagar menos impuestos-, el público y el mercado en general, puede acceder a los servicios de un perito para determinar el valor comercial de un inmueble. Para esto, existen diferentes métodos valuatorios para determinar el posible valor de tasación de una propiedad. 

Avalúo del propietario:

El titular del inmueble en la mayoría de los casos conoce que su inmueble tiene un precio muy superior al que aparece en su factura del impuesto predial, y le agrega a éste, el factor de valorización que año a año garantiza que su inmueble vaya aumentando de precio, por ejemplo, puede estimar las mejoras, el estado de la edificación, el mantenimiento preventivo que ha tenido en el tiempo, y el valor sentimental que por supuesto también influye.

Muchos propietarios parten del avalúo catastral, pero como éste es muy bajo, y muy seguramente surgen inquietudes o diferencias de criterio, estos acuden a los servicios de un profesional para estimar el precio de sus inmuebles, logrando finalmente acercarse a la realidad.

Ahora, como sabe que sus potenciales compradores querrán obtener un descuento, entonces aumentan o inflan el precio del inmueble entre un 5 y 10%, en ocasiones hasta un porcentaje mayor.

Avalúo del comprador:

A la hora de comprar, y esto teniendo muy en cuenta la naturaleza o perfil de quien desea adquirir la propiedad (inversionista para usar o inversionista para rentar), va a buscar un valor inferior al estimado por el propietario, con el que espera un retorno mayor a la inversión. 

Ante esta situación o posibles dudas, el comprador también podrá recurrir a un avalúo comercial, logrando de esta manera reducir la incertidumbre frente al precio.

Avalúo del vendedor o intermediario:

Este aunque no debe ser un criterio definitivo, muchas veces es el precio que hace parte de la reserva profesional del experto en propiedad raiz, dada su experiencia en el mercado; que significa esto, es una posición de respeto frente al avalúo comercial y de prudencia frente al propietario, que en la mayoría de los casos sobre avalúa su inmueble.

El vendedor si actúa con profesionalismo, debe entender que tiene dos clientes, el propietario y el comprador del inmueble, y en ambos escenarios debe actuar con total imparcialidad y ética; desde luego, entendiendo que éste tiene un interés en que los negocios se materialicen, porque sin duda del producto de la venta, se generan sus ingresos.

A los cinco tipos de precio que acabamos de describir, pueden agregársele circunstancias, y estas variables pueden de igual manera subir o bajar la tasación comercial de un inmueble.

Más adelante buscaremos el espacio para referirnos a algunas de estas variables.

Juan Diego Restrepo H.
Administra Bienes Raíces S.A.S.
#ArriendaCompraVende